Most kell lakást venni vagy ha beköszönt egy új válság?

Ingatlantájoló.hu 2018.02.21 09:08:32

Várjunk míg bezuhannak a lakásárak és akkor vegyünk? És ha most vennénk olcsó hitellel? Kérdések és válaszok jönnek, talán tudunk segíteni.


Minden befektetési döntés a hozamokon és a kockázaton múlik. Ha te a meglévő önerődet magasabb hozam mellett tudod befektetni hasonló kockázat mellett, és/vagy a hitelképességed máshol nagyobb értéket tud teremteni, akkor abba fektess. De, ha a fentiek nem teljesülnek, akkor érmes megfontolni a hosszú távú ingatlanvásárlást. Ilyen befektetési helyzetben az ingatlan tulajdonlásból származó havi bevételeket kell a finanszírozás elvesztegetett kamatbevételeivel és hitel kamatköltségeivel összehasonlítani. (Persze ezek jövőbeli alakulását is figyelembe kellene venni, de ez eléggé megnehezíti a dolgot). Jön egy példa:

Ha albérletben laksz, és saját ingatlant szeretnél, akkor a havi bérleti díjadat érdemes összevetni a hitel kamatköltségével és a megtakarítások elvesztett hozamával. Ha a havi bérleti díjad 100 000 forint, és a megtakarításaid hoznak havi 10 000-ret és a hitel többlet visszafizetendője havi 20-30 000 forintra jön ki, akkor a fent tisztázott körülmények között érdemes akár hitelből venni saját ingatlant, mert havi 60-70 000 forint a saját ingatlanod törlesztésére fordítódik.

Most érdemes ingatlant venni, vagy inkább célszerű lenne kivárni a következő válságot?

Sok helyen írják, hogy 8-10 évente van egy válság. Amikor erről beszélünk az ügyfelekkel, sokan gondolják, hogy talán érdemes lenne várni és inkább a válságban olcsón venni ingatlant. Napjainkban nagyon sok pénzt kell fizetni egy ingatlanért nominálértéken (ez a kifizetendő összeg), de reálértéken (a pénz elértéktelenedését figyelembe véve) 2008-as szinten vannak az árak, egyszerűen csak sokat romlott a forint vásárlóértéke. Gondoljunk bele 20 éve még 20 forintért vettünk egy gömb/gombóc fagyit, mára ez 200 forint!

Nyilván szerencsésebb a válság mélyén ingatlant olcsón venni. Főszabályként az mondható el, hogy ha hosszú távon szeretnél ingatlant tulajdonolni (ha időközben lecseréled, akkor is igaz), akkor 20-30 éves időtávon kicsi a hatása, hogy milyen áron vetted az ingatlant. Ha saját otthonod lesz, vagy hosszú távú befektetésnek szánod az ingatlant, akkor az előző kérdésre gondolt át a választ és az alapján dönts. Ha jön egy válság, akkor az izgalmas kérdés, hogy érdemes-e sajátodat eladni és kivárni az alacsony árakat, de kérdés, hogy fel fogod ismerni, hogy meddig kell várni, hogy olcsón vedd majd vissza? És az is látszik, hogy a 2000-es válság, a Dotcom lufi, ami nem a pénzügyi rendszert érintette, az nem viselte meg az ingatlanárakat sőt inkább abba menekültek a befektetők, így reálértéken is nőttek az ingatlanárak a 2000-es évek elején.

Számít, hogy melyik bank adja a hitelt?

Komoly verseny van a bankok között, eltérnek ügyfélkiszolgálásban, rendszerekben, kapcsolódó szolgáltatások díjában és még ezer apróságban, de azonos ügyfelek esetében is egészen nagy különbségek vannak a hitelek törlesztő részleteiben, csak egy példa: 300 ezres jövedelemutalás mellett, 15 millió forint, 10 éves futamidejű, használt lakás célú hiteleinek paraméterei az alábbiak szerint alakulnak, amennyiben kamatkockázat nélküli 10 éves kamatperiódusú lehetőségeket nézünk:

Az összes visszafizetendő 18,3 és 20,9 millió forint között mozog, így egyáltalán nem mindegy melyik bankba megy be az ember. A fenti feltételeknek megfelelő összes visszafizetendőt, akár 17,1 millió forintra is csökkenthető 4 adószámon történő megtakarítások betörlesztésével és azonos havi fizetendővel, így egy jó hitelközvetítőn is sok múlik!

Ha alacsony a törlesztő, akkor sajnos hosszú lesz a futamidő és az összes visszafizetendő is magas lesz. Ez egy fájó összefüggés, alacsony havi törlesztő fizetése mellett, ha 20-25 évre elnyúlik egy hitel visszafizetése, akkor hosszú ideig kell fizetni a hitel felárát (amiből a bank a többiek csődjét, a működését és a profitját fedezi) ami miatt magasabb lesz az összes visszafizetendő. Így érdemes úgy belőni az igényeket, hogy 10 maximum 15 év alatt kifusson a hitel. Persze bármikor lehet a havi befizetéseken felül is a hitelbe beletörleszteni (ez törvényileg garantál és a díja is maximalizált 3%-ban) és érdemes is ezzel a lehetőséggel élni, ha lehetőség van rá.

Milyen egyéb előnyei vannak a hitelfelvételnek? Többféle támogatás vehető rá igénybe, lakástakarékok (melyre 30% állami támogatás jár) több esetben ingyenesen beletörleszthetőek, a munkáltató adhat adómentes lakáskölcsön törlesztési juttatást (melyen más cafeteria elem választásához képest 30-40%-os előny is elérhető), illetve egészségpénztári számla nyitási esetén még további nagyságrendileg 30 ezer forint adókedvezmény érhető el évente adósonként.
Ha kíváncsi vagy, hogy melyek a hitelfelvétel legfontosabb kockázatai és hogy lehet azokat kezelni, akkor olvasd el a cikk hosszabb verzióját a itt.

 

Szerzőnk Fancsali Judit pénzügyi szakértő, az egyrolakettore.hu blog gazdája.

 

Hozzászólások